Ekinox Prime · Danışmanlık Kariyeri · İlk 90 Gün / 09
Gayrimenkul danışmanlığında masraf ilk satıştan sonra değil, işe başlarken başlar. Bütçeyi ilk komisyona göre değil, başlangıç ve düzenli gider takvimine göre kurmak ilk 90 gündeki en kritik hazırlıktır.
Gayrimenkul danışmanlığına adım atarken adayların çoğu yalnızca komisyon paylaşım oranına odaklanır. Oysa kendi hesabına (şahıs işletmesi veya sözleşmeli işletme olarak) çalışan bir danışman için şirket kuruluşu, mesleki yeterlilik, muhasebe, sigorta ve saha giderleri ilk işlem kapanmadan önce işlemeye başlar. Bu rehberde, sürpriz yaşamamak için tüm gider kalemlerini üç net başlıkta nasıl ayıracağınızı ve ofis görüşmesinde hangi soruları yazılı soracağınızı adım adım bulacaksınız.
Gayrimenkul danışmanlığında masrafları 3 başlıkta ayırın
Mesleğe başlarken herkes için tek bir sabit “başlangıç paketi fiyatı” yoktur. Mezuniyet durumunuz (muafiyetler), mevcut sigortalılığınız (SGK 4a/4b), çalışacağınız il/ilçe ve seçtiğiniz ofisin sözleşme modeli ödeyeceğiniz tutarları değiştirir. Bu nedenle bütçenizi tek bir toplama sıkıştırmak yerine üç ayrı zaman ve sorumluluk grubunda yazın:
| Gider kalemi | Ne zaman doğar? | Kime aittir / Nasıl değişir? | Başlamadan önce neyi teyit etmeli? |
|---|---|---|---|
| Mesleki eğitim (100 saat) ve MYK Seviye 5 | Başlangıçta (yetki/kayıt öncesi) | Adaya aittir; ilgili bölüm mezuniyetlerinde eğitim muafiyeti veya teşvik/kampanya olabilir | Yetkilendirilmiş kuruluşun güncel sınav + belge ücretini MYK üzerinden kontrol edin |
| Şirket kuruluşu ve oda kaydı | Kendi hesabına çalışma başlangıcında | Kendi vergi mükellefiyetini açan danışmana aittir (noter, imza beyannamesi, sözleşme, oda kayıt) | Çalışma modelinizin iş sözleşmesi (4a) mi yoksa sözleşmeli işletme (vergi mükellefi) mi olduğunu netleştirin |
| Mali müşavir (muhasebe) ve beyanname vergileri | Şirket açıldığı aydan itibaren her ay | Satış olmasa da KDV, muhtasar ve geçici vergi beyannameleri verildiği için her ay düzenlidir | Mali müşavirinizden aylık hizmet bedelini ve boş beyanname damga vergisi tutarlarını öğrenin |
| SGK (4b Bağ-Kur) primi | Vergi mükellefiyeti açılışından itibaren her ay | Kendi adına şirket açanlarda 4b primi işler; başka yerde aktif 4a sigortası veya emeklilik varsa durum değişir | Kendi sigorta statünüzü ve güncel prim/indirim koşullarını SGK veya müşavirinizle teyit edin |
| Yıllık taşınmaz ticareti yetki belgesi harcı | Yetki belgesi başvurusu ve her yıl yenilemede | İşletme / sözleşmeli işletme bazında uygulanır; ofiste çalışan her kişiye ayrı harç kesildiği anlamına gelmez | Kendi adınıza yetki belgesi alıp almayacağınızı ve ilçenizin büyükşehir/nüfus statüsünü kontrol edin |
| Ofis katkı payı, ilan ve pazarlama giderleri | Sözleşme modeline göre aylık veya işlem bazlı | Ofisten ofise değişir; bazı ofislerde sabit masa/sistem payı varken bazılarında paylaşım oranına dahildir | İlan portalı kotası, profesyonel çekim, branda ve reklam giderlerini kimin karşıladığını yazılı sorun |
| Saha ulaşımı, telefon ve temsil giderleri | İlk günden itibaren her ay | Danışmanın çalışma bölgesine, araç kullanımına ve randevu yoğunluğuna göre değişir | Hedef bölgenize (ör. Pendik, Kurtköy veya Kocaeli) ulaşım ve saha bütçenizi aylık plana ekleyin |
Gider takvimi ile ilk satış zamanı neden aynı değildir?
Gayrimenkul danışmanlığında en sık yapılan planlama hatası, ilk komisyonun hemen ilk ay içinde tahsil edileceğini varsaymaktır. Oysa sahada eğitim, bölge uzmanlaşması, mülk sahibi görüşmesi, yetki belgesi alımı, pazarlama, alıcı/kiracı eşleşmesi ve tapu/sözleşme kapanışı belirli bir hazırlık süresi gerektirir.
Bütçe kuralı: Hiçbir ciddi gayrimenkul ofisi size “şu gün kesin satış yaparsınız” garantisi veremez. Bu yüzden işe başlarken kişisel yaşam giderlerinizi ve işinizin sabit aylık giderlerini karşılayacak bir nakit tamponu (hazırlık bütçesi) ayırmak, sahada panik yapmadan doğru portföy ve doğru fiyatla çalışmanızı sağlar.
2026 yıllık taşınmaz ticareti yetki belgesi harcı nedir, kimi kapsar?
Sektöre yeni giren adayların sosyal medyada en çok karıştırdığı konulardan biri taşınmaz ticareti yetki belgesi yıllık harcıdır. Ticaret Bakanlığı İl Müdürlüklerinin yayımladığı resmî bilgilendirmeye göre, 2026 yılı için uygulanacak harç çerçevesi şöyledir:
20.000 TL (Büyükşehirde 2 Kat)
2026 yılı taşınmaz ticareti yetki belgesi yıllık harcı 20.000 TL olarak belirlenmiştir. Büyükşehir belediyesi olan illerde (TÜİK son nüfus verisine göre nüfusu 30.000’i geçmeyen ilçeler hariç) bu harç bir kat artırımlı (40.000 TL) uygulanır.
İşletme ve Sözleşmeli İşletme Ayrımı
Yetki belgesi harcı, taşınmaz ticareti yetki belgesi düzenlenen işletme ve sözleşmeli işletme bazında doğar. Bir ofiste çalışan her kişinin aynı kalemi otomatik olarak ayrı ayrı ödediği düşünülmemelidir; çalışma modelinize göre kendi adınıza yetki belgesi düzenlenip düzenlenmediği belirleyicidir.
Özetle: Bir gayrimenkul ofisiyle görüşürken “Ben ofis bünyesinde sigortalı (4a) danışman olarak mı çalışacağım, yoksa kendi vergi levhamı ve yetki belgemi açarak sözleşmeli işletme modelinde mi yer alacağım?” sorusunu ilk gün netleştirmeniz gerekir. Gayrimenkul danışmanı nasıl olunur rehberimizde bu iki çalışma modelinin yasal ve operasyonel farklarını ayrıntılı olarak inceleyebilirsiniz.
Ofis ve danışman arasındaki gider paylaşımı nasıl netleştirilir?
Yüksek komisyon paylaşım oranı, tek başına daha kazançlı bir çalışma modeli anlamına gelmez. Bir ofiste paylaşım oranınız yüksek görünürken tüm ilan portalları, fotoğraf/video çekimleri, branda, hukuki sözleşme desteği ve masa giderleri tamamen size ait olabilir; başka bir ofiste ise bu altyapı paylaşıma dahil sunulabilir.
İmza atmadan önce görüştüğünüz ofisten şu dört kalemin “Yok / Ofise Dahil / Danışmana Ait” karşılığını yazılı olarak isteyin:
- Sabit aylık ofis/masa veya sistem katkı payı var mı? Varsa hangi aydan itibaren başlar, KDV dahil tutarı nedir?
- İlan portalı (Sahibinden vb.) üyeliği ve doping giderleri nasıl karşılanır? Ofis kurumsal paketinden mi kullanılır, danışman başına kota veya ek ücret var mı?
- Portföy pazarlama ve medya üretimi kime aittir? Profesyonel fotoğraf, drone/video çekimi, sosyal medya kurgusu ve afiş/branda baskılarını kim üstlenir?
- Komisyon paylaşımı hangi tutar üzerinden hesaplanır? Tahsil edilen hizmet bedelinden KDV veya marka/hizmet kesintisi düşüldükten sonra mı paylaşım yapılır?
Bu soruların tamamını karşılaştırmalı bir tabloyla değerlendirmek için gayrimenkul danışmanı için ofis seçimi rehberimizi ve eğitim ve MYK-5 hazırlık yazımızı kullanabilirsiniz.
Başlamadan önce 5 adımlı bütçe ve hazırlık kontrol listesi
Gayrimenkul danışmanlığına sağlam bir zeminde başlamak için aşağıdaki beş adımı sırasıyla tamamlayın:
- Çalışma modelinizi ve vergi/sigorta statünüzü belirleyinOfis bünyesinde sigortalı (SGK 4a) mı yoksa kendi şahıs işletmenizle sözleşmeli (SGK 4b Bağ-Kur) mi çalışacağınızı seçin; mevcut sigorta veya emeklilik durumunuzu mali müşavirinizle kontrol edin.
- Başlangıç (tek seferlik) giderlerinizi listeleyin100 saatlik mesleki eğitim, MYK Seviye 5 sınav/belge bedeli, şirket kuruluşu, imza beyannamesi ve meslek odası kayıt kalemlerini muafiyetlerinizi dikkate alarak alt alta yazın.
- Sabit aylık iş giderlerinizi hesaplayınSatıştan bağımsız olarak her ay ödeyeceğiniz mali müşavirlik ücreti, beyanname damga vergileri, Bağ-Kur primi, telefon ve saha ulaşım bütçesini çıkarın.
- Yıllık yetki belgesi harcı ve ofis gider paylaşımını yazılı teyit edinSözleşmeli işletme modelinde kendi yetki belgenizi alacaksanız 2026 yıllık harç tutarını (20.000 TL / büyükşehir kapsamındaki ilçelerde 40.000 TL) ve ofisin ilan/pazarlama desteğini sözleşmede görün.
- İlk 90 gün için kişisel nakit tamponunuzu ayırınPortföy toplama ve ilk işlem kapanış sürecinde düzenli giderlerinizi baskı hissetmeden karşılayacak hazırlık bütçenizi planlayın; ilk 90 gün çalışma planınızı mentorunuzla kurun.
Sürpriz masraf yoktur; sorulmamış soru vardır
Gayrimenkul danışmanlığı, doğru hazırlık ve disiplinli saha çalışmasıyla uzun vadeli bir meslektir. Başlangıçta gider kalemlerini açıkça konuşan danışman ve ofis, ilk 90 günde enerjisini belirsizliklere değil, portföy ve müşteri üretimine ayırır.
İlk satıştan önce bütçenizi üç başlıkta yazılı görmek,
sahadaki karar gücünüzü korur.
Sık sorulan sorular
Gayrimenkul danışmanı olmak için başlangıçta herkese aynı masraf mı çıkar?
Hayır. Eğitim ve sınav muafiyeti (ilgili lise/üniversite mezuniyeti), mevcut sigortalılık veya emeklilik durumu, şahıs şirketi açılıp açılmadığı ve seçilen ofisin gider paylaşım modeli toplam başlangıç maliyetini kişiden kişiye değiştirir.
2026 yılı 20.000 TL (büyükşehirde 40.000 TL) yetki belgesi harcını ofisteki her danışman öder mi?
Yıllık yetki belgesi harcı, adına taşınmaz ticareti yetki belgesi düzenlenen işletme ve sözleşmeli işletme bazında uygulanır. Bir ofiste çalışan her kişinin otomatik olarak ayrı harç ödediği anlamına gelmez; kendi adınıza yetki belgesi alıp almadığınıza göre değerlendirilir.
Hiç satış yapmadığım ayda da muhasebe ve vergi gideri olur mu?
Kendi adınıza vergi mükellefiyeti (şahıs işletmesi) açtıysanız, o ay fatura kesmeseniz bile aylık KDV ve ilgili dönem beyannameleri verildiği için mali müşavirlik ücreti ve beyanname damga vergileri devam eder.
İlan portalı ve reklam masraflarını ofis mi karşılar, danışman mı?
Bu tamamen ofisle yapacağınız yazılı anlaşmaya bağlıdır. Bazı ofisler kurumsal ilan paketini ve çekim desteğini paylaşım oranına dahil sunarken, bazı modellerde ilan kotası ve reklam bütçesi danışmana aittir. Görüşmede yazılı olarak teyit edilmelidir.
Ekinox Prime’da çalışma modeli ve ilk 90 gün süreci nasıl konuşulur?
Ekinox Prime’da aday görüşmelerinde çalışma modeli, eğitim/mentorluk desteği, dijital içerik altyapısı ve gider paylaşımı baştan şeffaf biçimde ele alınır. Kariyer sayfamızdan ilk 90 gün yaklaşımımızı inceleyebilir ve ön görüşme planlayabilirsiniz.
Resmî kaynaklar ve kariyer iletişimi
Güncel harç, sigorta primi ve sınav bedellerini işlem tarihinizde doğrudan ilgili resmî kurumların sayfalarından kontrol edin; kişisel vergi ve sigorta yükümlülüklerinizi mali müşavirinizle değerlendirin.
Ekinox Prime’da Kariyer & İlk 90 Gün ↗ Ofis Seçimi Rehberi ↗- Ticaret Bakanlığı İl Müdürlüğü — Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Yıllık Harç Uygulaması Duyurusu (2026)
- Ticaret Bakanlığı — Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS)
- Mesleki Yeterlilik Kurumu (MYK) — Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) Ulusal Yeterliliği
- Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK) — 4a ve 4b (Bağ-Kur) Sigortalılık Bilgileri
- Gayrimenkul danışmanı nasıl olunur? · Eğitim ve MYK-5 hazırlık rehberi · Tüm rehberler
