Kuzey Kıbrıs’ta konut satın alma süreci ve toplam bütçe
Konut fiyatını; belge, sözleşme, izin, tapu ve kullanım hazırlığıyla birlikte planlayın.
Hazırlayan: Ekinox Prime proje ekibi · Resmî kaynak kontrolü: . İşlem koşulları alıcının statüsüne, taşınmaza ve dosyanın tarihine göre kontrol edilir.
Kuzey Kıbrıs’ta konut alımında sözleşme, satın alma izni ve tapu devri aynı işlem değildir. Daire bedeli de toplam başlangıç bütçesi değildir. Önce seçilen dairenin dosyasını inceleyin; sonra ödeme takvimini ve size ait giderleri hangi tarihte karşılayacağınızı netleştirin.
Konut satın alma süreci nasıl planlanır?
Aşağıdaki akış bir hazırlık ve kontrol sırasıdır. Belirli dosyadaki hukuki işlem sırası ve süreler, ilgili kurum ve yetkili hukuk uzmanıyla netleştirilir. Hazır konutla inşaat aşamasındaki projenin teslim ve belge durumu aynı olmayabilir.
| Aşama | Netleştirilecek konu | Elinizde bulunacak kayıt |
|---|---|---|
| 1 · Daire ve alıcı dosyası | Bağımsız bölüm, satıcı yetkisi, mülkiyet ve satın alma uygunluğu | Daire tanımı, işaretli plan ve dosyaya özgü inceleme sonucu |
| 2 · Teklif ve ödeme hazırlığı | Bedel, para birimi, paket, geçerlilik tarihi ve ödeme takvimi | Tarihli teklif, gider dökümü ve ödeme koşulları |
| 3 · Sözleşme | Taraflar, teslim, gecikme, değişiklik, iptal/iade ve ödeme şartları | İncelenmiş sözleşme ve eklerinin tutarlı kopyaları |
| 4 · Kayıt ve izin başvurusu | Dosyanızın kayıt/başvuru kapsamı ve süre başlangıcı | Başvuru, kayıt ve ilgili ödeme belgeleri |
| 5 · Teslim ve işletme | Fiilî teslim, eksikler, eşya/cihaz, bağlantı ve yönetim koşulları | Teslim tutanağı, eksik listesi ve yönetim sözleşmesi |
| 6 · Devir ve kapanış | İzin kararı, devir şartları, bakiye ve ilgili vergi/harçlar | İlgili tapu biriminin işlem kayıtları ve koçan bilgisi |
Teslim ile tapu devrini ayrı takip edin. Anahtarın verilmesi, kayıt/izin/devir adımlarının tamamlandığını tek başına göstermez. Dosyanızdaki her adımın belgesini ve sorumlusunu yazılı kaydedin. Tapu ve Kadastro Dairesinin resmî görev tanımı devir, koçan, araştırma belgesi ve değer takdiri işlemlerini ayrı ele alır. Resmî kurum görevleri.
Ödeme hazırlığından önce hangi belgeler kontrol edilmeli?
- Taşınmaz: koçan/tapu bilgisi, parsel, blok, kat ve daire numarası; yer planıyla teklifin aynı taşınmazı göstermesi.
- Hukuki dosya: satıcı veya temsilci yetkisi, mülkiyet geçmişi, kayıt üzerindeki kısıtlar ve alıcının edinim durumunun incelemesi.
- Proje ve teslim: yapı/planlama belgeleri, bağımsız bölümün alan tanımları, tarihli ilerleme ve yazılı teslim kapsamı.
- Alıcı başvurusu: güncel resmî sistemin talep ettiği kimlik/pasaport, başvuru formları ve diğer belgeler; vekil varsa yetki kapsamı.
- Sözleşme ve para: fiyat, ödeme alıcısı, ödeme tarihi/koşulu, para birimi, kur yöntemi ve iade şartları.
- Kullanım ve işletme: mobilya/cihaz listesi, bağlantılar, aidat, bakım, kiralama ve yönetim hizmetinin ücretleri.
İçişleri Bakanlığının yayımladığı belge listesinde dilekçe, bilgi formu, kimlik/pasaport, koçan, işaretli yer planı ve sabıka kaydı gibi başlıklar bulunur. Listeyi belge hazırlığı için kullanın; eski dosyadaki ücret ve ek belge koşullarını güncel başvuru sisteminden teyit edin. Bakanlığın belge listesi · Resmî online işlemler.
Kayıt, satın alma izni ve tapu devrinde hangi takvim izlenir?
6 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 119/2026 sayılı kararname, yabancı alımlarında Bakanlar Kurulu iznini ve kayıt/devir yükümlülüklerini düzenler. Aşağıdaki özet eski dosyalara ilişkin bütün geçiş hükümlerini kapsamaz.
| Konu | Metindeki süre | Dosyada netleştirin |
|---|---|---|
| Sözleşme kaydı ve izin başvurusu | 1 aylık kayıt kuralı · madde 4(6)(1) | Dosyanın kapsama girip girmediği ve başlangıç tarihi |
| İzin sonrası devir | Genel kural: izin kararının Resmî Gazete’de yayımlanmasından 1 yıl · madde 4(6)(2) | Ödeme ve ipotek koşullarının etkisi |
| Satıcı lehine ipotek bulunmaması | 1 yıllık sürenin bedelin tamamının ödenmesinden başlaması · madde 4(7) | Şartın ve ödeme tarihinin belgelenmesi |
| Tapu devir harçları | İzin kararının Resmî Gazete’de yayımlanmasından 75 iş günü · madde 4(7) | İş günü hesabı ve ilgili ödeme yükümlülüğü |
Eski sözleşmeler ve tamamlanmış konutlar için ayrıca geçiş hükümleri var. Takvimi yalnız ilan veya sözlü bilgiye göre kurmayın; dosyanıza uygulanacak madde ve tarihi yazılı belirleyin. Resmî metin: PDF sayfa 9–10, basılı sayfa 495–496.
KKTC tapu devir harcı için hangi kaynak esas alınmalı?
7 Ekim 2026 tarihli 955 sayılı harç değişikliği, 5 Ocak 2027 dahil dönem için düzenlenmiştir. Aşağıdaki oranlar bu tarihli cetvelin özetidir; sonraki döneme kendiliğinden uygulanmaz. Dosyanızdaki alıcı grubu, edinim sırası ve matrahı ilgili tapu birimiyle teyit edin.
| Cetveldeki alıcı grubu | 1. mal | 2. mal | 3. mal | 4. mal | 5–6. mal |
|---|---|---|---|---|---|
| Yabancılar | %4 | %5,5 | %6 | — | — |
| KKTC’yi tanıyan ülkelere | %4 | %4 | %5,5 | %5,5 | %6 |
“—” işareti bu satırda gösterilmediği anlamındadır; satın alma hakkı kararı değildir. Tablo devir, TMK ve konut edindirme birimi kalemlerinin cetvel toplamını gösterir. KDV, pul, hukuk ve teslim giderlerini kapsamaz. Cetvelde harçların TL tahsili ve kayıt harcı için rayiç kıymet esasına ilişkin kurallar da bulunur; ilan fiyatını doğrudan matrah saymayın. Geçerlilik: PDF sayfa 4 · Oran ve matrah: PDF sayfa 6–7.
Toplam başlangıç bütçesi nasıl hazırlanır?
Toplam başlangıç bütçesi = konut bedeli + size ait işlem/hizmet giderleri + dahil olmayan teslim ve kullanım hazırlığı. Peşinatı konut bedeline tekrar eklemeyin; taksitler bedelin ödeme biçimidir. Yıllık işletme giderini de başlangıç yatırımından ayrı bir sütunda tutun.
| Kalem | Teyit | Ödeme planı |
|---|---|---|
| Konut bedeli | Daire/paket, geçerlilik tarihi ve dahil kalemler | Peşinat, taksit ve bakiye aynı toplamın parçaları |
| Vergi, harç ve başvuru | Alıcı/satıcı yükümlülüğü, matrah ve güncel kapsam | İşlem ve son tarih; önce ödenmiş kalemlerle mükerrerlik kontrolü |
| Hukuk ve hizmet | Hangi inceleme/işlem ücretin içinde? | Sözleşme, fatura ve ödeme aşaması |
| Donanım ve bağlantı | Mobilya, cihaz, sayaç/bağlantı veya başlangıç gideri dahil mi? | Teslim ve kurulum zamanında ihtiyaç |
| Yıllık işletme | Size kalan aidat, yönetim, bakım, sigorta ve vergi | Kira hesabında yıllık gider; başlangıçla çift saymayın |
Her satıra tutar, para birimi, belge tarihi, ödeyecek taraf ve ödeme koşulu yazın. TL tahsil edilecek bir gideri GBP bütçesine koyuyorsanız kullandığınız kurun tarihini ve kaynağını belirtin; ödeme günü farklılaşırsa karşılığını yenileyin. Bu rehber döviz kuru veya dönüşüm yapmaz.
Örnek: 100.000 GBP konut, 110.000 GBP başlangıç bütçesi
Aşağıdaki tutarlar yalnız hesabın yöntemini göstermek için seçilmiştir. Gerçek fiyat, tarife, vergi hesabı veya VivaMore teklifi değildir. Resmî oran tablosunun bu örnek için uygulanmış olduğu ileri sürülmez.
| Kalem | Varsayım |
|---|---|
| Konut bedeli | 100.000 GBP |
| İşlem/vergi/harç karşılığı için örnek bütçe | 5.000 GBP |
| Hukuk ve hizmet için örnek bütçe | 2.000 GBP |
| Dahil olmayan donanım/bağlantı için örnek bütçe | 3.000 GBP |
| Toplam başlangıç | 110.000 GBP |
Taksitli ödeme bütçenin toplamını değiştirmez
Bu örnekte 30.000 GBP peşinat + 10 adet 5.000 GBP taksit + 20.000 GBP bakiye, 100.000 GBP konut bedelini tamamlar. Ek 10.000 GBP gider hangi tarihlerde ödenecekse o dönemlere ayrıca yerleştirilir. Gerçek ödeme planında faiz, fiyat farkı veya kur şartı varsa ayrıca hesaba katılır; örnek bunları içermez.
Kira getirisi satın alma bedeline mi toplam bütçeye mi bölünür?
İki hesap farklı sorulara cevap verir. Yalnız konut bedeline göre oranı inceliyorsanız 100.000 GBP; bütün başlangıç yatırımını karşılaştırıyorsanız 110.000 GBP bazını kullanırsınız. Karşılaştırdığınız projelerde aynı baz seçilmelidir.
Örnek aylık kira 1.000 GBP, yıllık boşluk 3 ay, yıllık gider 2.000 GBP olsun: 9 aylık tahsil edilebilir kira 9.000 GBP, gider sonrası gelir 7.000 GBP. Bu gelir 100.000 GBP baza göre %7 ve 14,29 yıl; 110.000 GBP baza göre yaklaşık %6,36 ve 15,71 yıl basit geri dönüş verir. 12 aylık boşluksuz brüt kira varsayımı ayrıca 12.000 GBP’dir.
Kira hesaplama aracındaki GBP örneklerini inceleyin. Para birimini GBP seçin; yatırım tutarına seçtiğiniz bazı, aylık kiraya 1.000, yıllık gidere 2.000 ve boşluğa 3 yazın. Aracın gider alanına girmediğiniz vergi, finansman veya başka giderler kendiliğinden düşülmez.
Sık sorulanlar
Satın alma izni tapu devriyle aynı şey mi?
Hayır. İzin, sözleşme kaydı ve tapu devri ayrı adımlardır. Her adımın durumunu ve belgesini dosyanız üzerinden takip edin.
Peşinat ve taksitleri satış bedeline eklemeli miyim?
Peşinat ve taksitler aynı satış bedelini ödüyorsa tekrar eklenmez. Gerçek sözleşmede faiz, fiyat farkı veya ek ödeme varsa onu ayrı kaydedin.
%4 toplam satın alma maliyeti mi?
Hayır. Tarihli harç cetvelindeki ilk mal satırı, bütün vergi ve giderleri kapsamaz. Alıcı grubu, edinim sırası, matrah ve diğer kalemler ayrıca teyit edilir.
Bu oranlar 2027 boyunca geçerli mi?
Buradaki özet 7 Ekim 2026 düzenlemesine dayanır; ilgili tüzük 5 Ocak 2027 dahil dönem için yazılmıştır. Sonraki işlem tarihi için güncel mevzuat kontrol edilir.
GBP hesabına TL gider yazabilir miyim?
Tutarları doğrudan karıştırmayın. Belgeli bir tarih/kur varsayımıyla aynı para birimine dönüştürün ve kaydedin; kira aracı döviz çevrimi yapmaz.
Kira hesabı gelecekteki yatırım kazancını gösterir mi?
Hayır. Örnek bir yıllık sabit kira ve gider varsayımıdır; değer artışı, değişen kur, finansman, satış geliri ve paranın zaman değerini öngörmez.
Resmî kaynaklar ve kontrol tarihi
Kontrol: 12 Ekim 2026. 119/2026 edinim metni ve 955 sayılı harç değişikliği PDF’den okunup ilgili sayfaları görsel kontrol edildi. Bu özet her dosyanın hukuki veya mali sonucuna ilişkin inceleme yerine geçmez.
- 6 Ekim 2026 Resmî Gazete 196 — 119/2026 kararname: PDF sayfa 7–19; bu rehberdeki süre özeti sayfa 9–10.
- 7 Ekim 2026 Resmî Gazete 197 — 955 sayılı harç değişikliği: dönem, oran ve matrah; PDF sayfa 4–7.
- İçişleri belge listesi ve online işlemler.
- Tapu ve Kadastro Dairesi görevleri.
- Gelir ve Vergi Dairesi form listesi: kira ve taşınmaz devri beyanname yolları.
Proje karşılaştırması için Kıbrıs ana yatırım rehberi, günlük yaşam için İskele Long Beach rehberi ve örnek planlar için VivaMore dosyası birbirini tamamlar.
Belge ve bütçeyi aynı dosyada değerlendirelim.
Kullanım amacınızı, ödeme takviminizi ve ilgilendiğiniz daireyi ekibimizle paylaşın.